Brug Amsteleiland leidt tot gang naar de rechter
De Amsterdamse projectontwikkelaar Amstelplan is ook door het gerechtshof in Amsterdam in het ongelijk gesteld in een zaak over de bouw van een brug. Die moet de verbinding gaan vormen naar een eiland in de Amstel. Amstelplan wilde de aannemer met een dwangsom dwingen de brug snel op te leveren.
Amstelplan ligt al sinds 2020 in de clinch met de aannemer. Begin dit jaar stonden de twee partijen tegenover elkaar in een kort geding bij de rechtbank in Amsterdam. Het verwijt: de aannemer schiet niet oo met de bouw en houdt zich niet aan de afgesproken planning. Volgens Amstelplan was er haast bij de oplevering omdat de brug onmisbaar was voor haar plannen met het eiland. Maar de rechter in kort geding wees de eis van de dwangsom af. Volgens hem had Amstelplan zelf voor veel vertraging gezorgd.
Scheepswerf
Het geschil speelt tegen de achtergrond van een bijzonder project. Amstelplan kocht een paar jaar geleden een heus eiland in de Amstel. Het ging om een terrein even ten zuiden van Koudekerk aan de Amstel waar sinds 1931 een scheepswerf was gevestigd. Al eerder was geprobeerd dit Amsteleiland ‘te ontwikkelen’. Een andere projectontwikkelaar was er op stukgelopen. Vooral de noodzakelijke bodemsanering bleek financieel een brug te ver.
Projectontwikkelaar Nobillon, later Amstelplan, zag kans het onbewoonde privéeiland voor een bescheiden bedrag op een veiling te kopen en ging verder waar haar voorganger was blijven steken. Na de prijzige sanering – naar verluidt met een prijskaartje van 4,5 miljoen euro – lag de weg open voor grootse bouwplannen: een eiland met 15 appartementen en 13 door de koper zelf te bebouwen kavels. Dat alles ‘in de hogere prijsklasse’. Plus uiteraard de nodige ligplaatsen voor sloepen, die in deze omgeving niet kunnen ontbreken. En als kers op de taart een huismeester, voor wie alvast een congiergewoning gepland was.
Gated community
Volgens de verkoopwebsite gaat het om ‘appartementen met royale woon- en leefruimte, ruime buitenruimtes en comfortabele faciliteiten zoals een gym met sauna en een ondergrondse parking.’ Op de artist impressions is het prachtige uitzicht geschilderd dat de toekomstige bewoners kunnen verwachten: vanaf hun balkons kijken ze over de meanderende Amstel en de omliggende polders en boerderijen. Veilig en met veel privacy omdat met videocamera’s over de enige toegangsweg – de brug in kwestie – wordt gewaakt. Het fenomeen is internationaal bekend als ‘gated community’. Het Parool sprak al van een ‘eiland voor de rijken’.
In de aannemingsovereenkomst die partijen op 3 april 2020 sloten werd afgesproken dat de aannemer voor 540.000 euro een brug zou ontwerpen, engineeren en aanleggen. Ook de sloop van de oude brug was bij de prijs inbegrepen. Er was een tijdsplanning opgenomen: daarin stond dat de brug in week 50 van 2020 zou worden geplaatst.
Maar al snel liep het project uit. Omdat de vergunningsaanvraag langer duurde dan was voorzien werd de oorspronkelijke planning niet gehaald. Op 19 januari 2021 stuurde de aannemer Amstelplan een nieuwe planning, met het voorbehoud dat zij voor de doorlooptijd van de werkzaamheden nog enkele terugkoppelingen van leveranciers nodig had. Nieuwe planning: de brug zou in week 30 van 2021 worden geplaatst.
Grondstofprijzen
Uit de mailwisseling die het gerechtshof kreeg overlegd bleek dat de verstandhouding tussen de twee hierna snel bekoelde. De aannemer vroeg de projectontwikkelaar op 2 maart 2021 om beslissingen te nemen over een aantal ontwerpdetails, zoals het uiterlijk van de balustrades. Er kwam geen antwoord. Op 6 mei 2021 stuurde de aannemer een overzicht met extra kosten voor wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp en de stijging van de grondstofprijzen voor staal. In totaal een bedrag van € 254.275,69 aan extra kosten.
Op 23 juni kwam het uiteindelijk tot een overleg. Een dag later liet de advocaat van Amstelplan weten dat er een vaste prijs was afgesproken. Alleen meerwerk voor een bedrag van rond de 23.000 euro mocht in rekening worden gebracht. Het voorstel van de aannemer om de oplevering te verschuiven naar het voorjaar van 2022 was onaanvaardbaar.
Mismatch
Amstelplan stapte naar de kortgedingrechter. De eis: de aannemer moest de brug op straffe van een dwangsom uiterlijk opleveren op 4 februari 2022. Maar de rechter stelde Amstelplan in het ongelijk. De vertraging kon zeker voor een deel aan de projectontwikkelaar zelf worden toegeschreven, vond die. De rechter: ‘Er lijkt hier sprake van een ‘mismatch’ tussen aan de ene kant de aannemer, die zich voor iedere mogelijke tegenvaller in de planning wil indekken en daarvoor niet de verantwoordelijkheid wil dragen, en aan de andere kant Amstelplan, die resultaat wil en er te makkelijk overheen stapt dat iedere gewenste esthetische verandering een technische consequentie heeft.’
Geen verstand
En verder: ‘Amstelplan stelt enerzijds geen verstand te hebben van de technische aspecten van het werk, reden waarom zij heeft bedongen dat de aannemer daar de verantwoordelijkheid voor draagt. Anderzijds heeft zij wel van alles aan te merken op de technische en constructieve aspecten van het werk die door de aannemer worden voorgelegd en die zij tegelijk onbetekenende details noemt.’
Amstelland ging tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter in beroep. Maar ook bij het gerechtshof moet de projectontwikkelaar in het stof bijten. In de uitspraak in de bodemprocedure (gepubliceerd op 19 juli) concluderen dat de partijen in onderling overleg zijn afgeweken van de planning en zijn zij er niet in geslaagd een nieuwe planning te maken. Het resultaat is dat de rechters de eis van een verplichte opleverdatum met de dwangsom bij niet nakoming terzijde schuiven.
Internet
De rechters schrijven bovendien in de uitspraak dat ze twijfelen aan de haast die geboden is. Want Amstelplan heeft nog niet eens een aannemer voor de geplande woningen vastgelegd. Bovendien zijn de bouwvergunningen voor de damwanden waar de brug aan wordt vastgemaakt nog niet rond. Voorlopig is er op of rond het eiland nog weinig te zien. Dus als Amstelplan de verkoop wil voortzetten kan dat voorlopig best met digitale presentaties, suggereren de rechters. En dus heeft Amstelplan volgens het gerechtshof voorlopig genoeg aan internet als verkoopkanaal. Daar is geen brug voor nodig.
